Proposta da Prefeitura em verticalizar empreendimentos imobiliários pode agravar a falta de água na cidade

O secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, arquiteto Nivaldo Panossian, afirmou em audiência pública, acontecida nesta quarta-feira, 16, na Prefeitura da Estância Turística de Saltoi, o que é de conhecimento de todos: que a lei que regulamenta o uso e ocupação do solo está totalmente desatualizada e necessita de uma revisão. Vamos além, também o plano diretor e a lei de zoneamento necessitam de uma revisão.

Nivaldo afirmou que não fará essa alteração agora, pois para tanto depende da contratação de uma assessoria especializada que faria uma necessária análise, com construção e atualização de novas três leis. E para isso ocorrer, é necessário tempo para a licitação e contratação dessa empresa. Mas para atender à demanda de oito empreendedores que possuem projetos em tramitação na Prefeitura, o secretário está propondo a alteração de um dos dois itens restritivos dessas leis, que trata da densidade demográfica e do coeficiente de ocupação para definir novos critérios.

A principal mudança é referente a densidade demográfica, já que as leis em vigor definem apenas valores, mas não critérios. Nivaldo acredita que essa indefinição tem gerado prejuízos tanto a empreendedores e quanto à Prefeitura.

Como exemplo, a lei em vigor define que a Zona de Predominância Residencial pode ter até 300 habitantes por hectare e tem um coeficiente de ocupação do terreno de 2,5. Isto significa que são 300 habitantes, mas não se sabe em quantas habitações. Como o coeficiente é de 2,5; um terreno de 1.000 m² pode ter até 2.500 m² de construção (com vários andares), mas o número de habitantes continuará sendo apenas de 300, o que torna o investimento do empreendedor inviável. A mesma conta é feita pelo secretário com a Zona de Predominância Comercial, onde o índice de densidade demográfica é de 400 habitantes por hectare, mas com um coeficiente de 5,2. Isto significa que num terreno de 1.000 m² pode ter uma área de construção com vários andares até atingir a área de 5.200 m₂, mas com os mesmos 400 habitantes por hectare.

O que o secretário Nivaldo está propondo é o aumento de habitantes por hectare. Na Zona de Predominância Residencial, construções até 4 mil m_2, teriam a densidade demográfica elevada de 300 habitantes por hectare para 660. De 4 a 8 mil m², essa densidade passaria a 540 e acima de 8 mil m², o valor seria de 420 habitantes por hectare. Na Zona de Predominância Comercial, construções até 4 mil m_2, teriam a densidade demográfica elevada de 400 habitantes por hectare para 880. De 4 a 8 mil m², essa densidade passaria a 660 e acima de 8 mil m², o valor seria de 560 habitantes por hectare.

O que significa tudo isso?

Significa que o secretário está apostando na verticalização da cidade, no mínimo, dobrando a densidade demográfica de cada região.

Como um exemplo bem simplório, Nivaldo mostrou aos presentes que os oito empreendedores movimentarão cerca R$ 390 milhões de reais e a geração de mil novas vagas de emprego, com uma movimentação de R$ 800 milhões de Valor Geral de Vendas, o que permitirá à Prefeitura receber R$ 15 milhões de reais em contrapartidas, exigências legais e taxas de investimento, outros R$ 20 milhões de ITBI e R$ 1 milhão anualmente em IPTU. Mas a conta não é tão simples assim...

Alguém já pensou que não há novos mananciais para o abastecimento de água bruta e que mesmo com a construção futura da nova barragem do Piraí, a outorga não aumentará nem em 10%. Quanto custará isso? Se nos dias atuais, já estamos no limite de fornecimento de água tratada e com coletores de esgoto projetados para uma cidade de 80 mil habitantes, o que acontecerá após essa explosão imobiliária? De nada adiantará novas Estações de Tratamento de Água construídas se não tivermos os mananciais que fornecerão água bruta para essas estações. Será que fizeram essa conta? E só estamos falando da água. E os coletores de esgoto? E os postos de Saúde? E as creches? E as escolas? Tudo isso tem custo socialmente falando.

Será que essa conta é compatível com o desenvolvimento sustentável da cidade ou apenas estão pensando no lucro desses empreendedores? O projeto de lei rejeitado pela Câmara de Vereadores há algumas semanas atrás, não versava sobre esses mesmos detalhes? O que será que mudou de lá para cá?

Somos sabedores que há uma intrínseca necessidade em normatizar de vez uma cidade de 140 mil habitantes em pleno desenvolvimento. Mas que isso seja feito com critérios - amplamente debatidos - com estudos técnicos transparentes e honestos e sem a ingerência política ou de grupos interessados.

Não somos contra a verticalização de uma cidade, mas novamente estamos vendo a tentativa de se trocar a roda da carroça com ela em movimento.

E não há como fazer isso... Mesmo com a ajuda de alguns vereadores.